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“多事之秋”的美的置业,“千亿”目标下加码高周转

2019-11-05 09:03:02 来源:禾父领鲜说   阅读量:21.23亿

大红鹰官方网站_大红鹰注册网址_大红鹰dhy登录界面  美的置业是何享健创造的美的集团在空调之外的又一个商业版图。经过短短4年时间,其销售额从百亿元剑指千亿元,2015年至2018年,其合约销售额分别为111亿元、206亿元、507亿元、790亿元,复合年增长率超95%。进入2019年,美地置业更是以销售额超千亿为目标。

  1日,克而瑞发布了《2019年1–10月大红鹰官方网站_大红鹰注册网址_大红鹰dhy登录界面房地产大红鹰官方网站_大红鹰注册网址_大红鹰dhy登录界面销售榜TOP100》,榜单显示,TOP10房企销售全口径金额门槛达到2002.0亿元,同比门槛增幅为24.9%;TOP100房企销售全口径金额门槛达到182.5亿元,同比门槛增幅为21.0%。

  其中,美的置业集团有限公司(以下简称美的置业)2019年1-10月销售全口径金额为816.1亿元,排名第33位,同比增长21.3%。

  4年目标破千亿

  2018年底,美的置业成功登陆香港联交所主板,进入2019年,更是以销售额超千亿为目标。短短几年的时间里,就将百亿规模扩张至千亿。

大红鹰官方网站_大红鹰注册网址_大红鹰dhy登录界面  根据美的置业官网显示:“美的置业”是大红鹰官方网站_大红鹰注册网址_大红鹰dhy登录界面房地产上市大红鹰官方网站_大红鹰注册网址_大红鹰dhy登录界面30强,成立近15年以来,共在全国54个城市开发249个项目,目前集团土地储备高达5200多万平方米。

大红鹰官方网站_大红鹰注册网址_大红鹰dhy登录界面  长江商报记者梳理发现,近五年美的置业的销售业绩翻倍增长,2015年至2018年,美的置业合约销售额分别为111亿元、206亿元、507亿元和790亿元。快速发展之下,公司的千亿销售目标从2020年提前到了2019年。如果计划顺利执行,意味着美的置业从百亿到千亿或者只需要4年。

  不过,在美的置业不断强调冲击“千亿”目标的情况下,其近年来业绩增速已呈较为明显的下滑趋势

  财报数据显示,2016年至2019年上半年,公司营业收入分别为119.92亿元、177.17亿元、301.20亿元和141.95亿元,同比分别增长44.27%、47.74%、70.01%和34.44%;净利润分别实现10.07亿元、19.12亿元、32.10亿元和17.69亿元,净利润增速分别为157.59%、89.84%、67.85%和20.11%,今年来增速已下滑48%。可以看到,其净利润增速已呈现明显下滑趋势。

大红鹰官方网站_大红鹰注册网址_大红鹰dhy登录界面  克而瑞研究中心数据显示,美的置业今年第三季度销售额为240.4亿元,相比第二季度下降17.2%;截止前三季度,美的置业销售业绩为708亿元,目标完成率达到70.8%;四季度需要完成292亿元销售额,才能实现千亿。

  为了冲击千亿目标,美的置业在拿地方面可谓“激进”。它在今年上半年的拿地选择中,包含了公开招拍挂、与其他大红鹰官方网站_大红鹰注册网址_大红鹰dhy登录界面合作、旧城改造、旧工厂改造、产业投资等各类用地。克而瑞研究中心数据显示,2019年1-9月,美的置业新增土地货值1142.5亿元,其中多个项目涉及高溢价拿地。

  例如,2018年8月,美的置业以74%溢价率,刷新了大理单价地王;2019年4月,美的置业以7.65亿元拿下了衡阳地王,溢价率144%;5月以28亿元在武汉拿地,溢价率为80%。

  销售超目标八成

  根据上述榜单,美的置业2019年前10月销售全口径金额为816.1亿元,已超过2018年全年销售业绩790.3亿元。

  在8月20日召开的中期业绩发布会上,美的置业相关负责人表示,全年千亿目标未变,下半年将会从供货、销售、去化等各环节“坚定推动”。截至10月31日,此销售业绩已超过全年千亿销售目标八成。

  根据克而瑞发布的相关榜单数据,美的置业2019年9月单月销售全口径金额约101亿元,10月单月销售全口径金额约108亿元,如果在未来两个月能够继续保持这种“冲刺速度”,那么千亿目标或有望完成。

  另外,中指研究院2日发布的《2019年1–10月全国房地产大红鹰官方网站_大红鹰注册网址_大红鹰dhy登录界面拿地金额TOP100》显示,美的置业拿地金额为304亿元,排名第23位;《2019年1–10月全国房地产大红鹰官方网站_大红鹰注册网址_大红鹰dhy登录界面拿地面积TOP100》中,美的置业拿地面积为599万平方米,排名第28位。

  据悉,美的置业2019年的多项土拍大红鹰官方网站_大红鹰注册网址_大红鹰dhy登录界面中不乏高溢价项目,比如:

大红鹰官方网站_大红鹰注册网址_大红鹰dhy登录界面  今年2月底,美的置业以总价16.02亿元竞得徐州铜山区一宗商住地块,成交楼面价2425元/平方米,溢价率约73%;

  4月3日,美的置业以6.43亿元竞得宁波市路桥区南官新天地(3号地块),溢价率约86.6%;

大红鹰官方网站_大红鹰注册网址_大红鹰dhy登录界面  4月20日,美的置业以7.65亿元拍下衡阳[2019]拍字01号地块,溢价率约44%;

  3天后,美的置业以28.57亿元竞得武汉编号P(2019)028号宗地,溢价率约72.9%。

大红鹰官方网站_大红鹰注册网址_大红鹰dhy登录界面  美的置业规模的急速扩张和高溢价拿地让它的负债“ 水涨船高 ” 。 截至2018年末,美的置业负债总额达到1537.3亿元,相比2017年的负债总额1008.14亿增加了52.5%; 流动负债1192.66亿元,同比增加68.7%,非流动负债为344.7亿元,同比增加14.4%; 总负债率为86.7%。

  此外,美的置业经营性现金流净额 2 016年为-55.53亿元、2017年为-73.57亿元、2018年为-166.15亿元, 连续三年告负 。

  流动负债超七成

大红鹰官方网站_大红鹰注册网址_大红鹰dhy登录界面  高溢价拿地和规模性扩张让公司负债持续走高,美的置业招股书显示,2015-2017年的净负债率分别为622.1%、624.7%、118.9%。上市并没有解决美的置业的根本问题,根据上市公司2019年中报披露,美的置业上半年负债总额高达1861.66亿元,较2018年末的负债总额1537.35亿元上升21.10%。上半年的资产负债率为87.1%。2019年上半年,美的置业的净负债率高达95.6%,流动负债与非流动负债之间的比重也达到了152%。

  经营现金流也非常紧张,2016年至2019年分别为-55.53亿元、-73.57亿元、-166.15亿元和-82.66亿元。美的置业在招股书中也坦言,“负经营活动现金流量净额会削弱其资本开支能力,并对其经营活动造成不利影响。”

大红鹰官方网站_大红鹰注册网址_大红鹰dhy登录界面  另外,美的置业的流动负债还超过1400亿元,占总负债的比重超过七成。剔除因部分已售项目未能及时交付而产生的700多亿元合约负债后,美地置业流动负债与非流动负债的比重也超过150%,美的置业短期偿债压力很大。

  为此,美的置业通过不断发行债券解燃眉之急。今年上半年,美的置业发行了3只公司债,发行金额为37亿元。即便如此,也不能阻挡美的置业实现千亿销售额的决心。

大红鹰官方网站_大红鹰注册网址_大红鹰dhy登录界面  公告显示,截至2019年9月30日,美的置业合同销售金额708亿元,同比增长约21.65%,完成全年销售目标的70.8%,可距离千亿还有336.1亿元的差距。

  此前,美的置业副总裁徐传甫在中期业绩会上表示,全年目标没有改变,下半年整个公司会采取各种措施,从供货、销售、去化等各个环节加大力度推动,保证千亿目标实现。

  2018年之后,各大大红鹰官方网站_大红鹰注册网址_大红鹰dhy登录界面、信托机构的融资渠道正不断收紧,大量中小房企面临着“融资难”与“融资贵”的困境,这无疑加深了美的置业的资金困境。在如此高的负债额、负债率及行业寒冬之下,美的置业的激进扩张策略可能存在很大的隐患。

  上述业内人士认为,对于美的置业来说,这两年其项目布局较多,也抓住了三四线城市楼市上升所带来的机会,所以具有较好的成长性,当前正是股票市场反弹的窗口期,对于美的置业来说具有较好的机遇,这在很大程度上也会刺激此类大红鹰官方网站_大红鹰注册网址_大红鹰dhy登录界面后续的继续发展。当然类似负债数据规模大,一方面也和其大红鹰官方网站_大红鹰注册网址_大红鹰dhy登录界面规模做大有关,另一方面也需要其积极把控风险。

  贵阳项目坍塌事件

  10月28日下午,位于贵州省贵阳市观山湖区美的置业广场的施工工地发生地下停车场局部挡墙垮塌事件,造成10人被困。

  29日,美的置业就贵阳项目事故发了声明,表示:截至29日凌晨3时,10名失联人员已全部找到,其中8人不幸遇难,2人受伤送医,生命体征平稳。

大红鹰官方网站_大红鹰注册网址_大红鹰dhy登录界面  美的置业承诺,不惜一切代价救治伤员,并处理好遇难人员善后工作;全力配合政府开展事故原因调查;已责令项目全面停工,全面排查安全隐患;公司将汲取此次事故的惨痛教训,全面开展内部自检自查,加强工程与工地管理,坚决杜绝此类事件再次发生!

  10月9日,“廉洁诚信美的置业”微信公众号发布美的置业集团反腐公告称,审计风控中心接到举报并查实:原某区域公司副总经理代某,原某项目营销大红鹰官方网站_大红鹰注册网址_大红鹰dhy登录界面经理欧阳某某,串通下属置业顾问高某等5人利用销控操控房源,对外加价销售牟取非法利益超百万元;原某区域公司某城市公司总经理胡某某,任职涉案项目总经理期间,利用职务便利,要求营销经理为其操控房源,牟取非法利益,数额较大。

  公告还称,以上违纪违法行为,属营销团队集体舞弊与个人利用职权牟利的综合性案件,严重扰乱公司正常营销秩序,损害公司形象,性质恶劣,涉嫌犯罪。

  目前代某、欧阳某某、胡某某以及3名置业顾问共6人被当地公安机关采取刑事强制措施,其中主要责任人代某、欧阳某某目前已被司法机关依法批准逮捕。

  这不是美的置业第一次对外公布此类事件。在今年2月21日和4月1日美的置业也曾对查出的贪污情况进行通报和公布,并予以处理。

  高周转下维权不断

  何享健曾说:“宁可走慢两步,不可走错一步。” 只是,不断冒进背后显然是美的地产对周转速度的极致追求,正常工期不断被压缩,施工质量、安全等基本要求就难以兼顾。

大红鹰官方网站_大红鹰注册网址_大红鹰dhy登录界面  据了解,美的置业的“高周转”被概括为“456”战略——拿到地后4个月开盘、5个月资金回正、6个月资金再周转。从买地到资金回流,只需半年就可以周转一次。

  高周转战略下,品质难以坚守。去年以来,美的置业相继被贵州、湖南、河北住建厅点名,建设工程安全质量存隐忧。除此之外,业主维权事件不断。

大红鹰官方网站_大红鹰注册网址_大红鹰dhy登录界面  2018年10月,宁波美的蝴蝶海交房还不到两年,高层外墙大面积脱落,引发业主维权。2019年3月,岳阳美的梧桐庄园交付,因偷工减料、简配明显,遭到业主多次维权。2019年7月,重庆美的金科郡一期洋房15栋与18栋处车库地面整体塌陷。

  旗下项目频被点名

大红鹰官方网站_大红鹰注册网址_大红鹰dhy登录界面  2019年6月,河北省住建厅通报了11起典型违法案件,邯郸市恒嘉房地产开发有限公司被点名,存在的问题是未办理施工许可证擅自开工建设案。

  根据天眼查显示,邯郸市恒嘉房地产开发有限公司有两个股东,其中石家庄美的房地产开发公司持股比例为60%,而石家庄美的房地产开发公司是美的置业集团有限公司的全资子公司。

  今年6月,宁波市住房和城乡建设局发布的《关于2019年第一批全市房屋建筑、市政基础设施工程和国有土地征收项目扬尘治理“红黑榜”的通报》显示,海曙区孝闻巷地块项目在落实扬尘治理措施不力的“黑榜”名单之中被通报批评,并予以信用扣分。

  该项目建设单位为宁波市瑞洋房地产发展有限公司,施工单位为浙江大红鹰官方网站_大红鹰注册网址_大红鹰dhy登录界面至方建设有限公司,监理单位为杭州信达投资咨询估价监理有限公司。

  根据天眼查显示,宁波市瑞洋房地产发展有限公司是由美的置业集团有限公司100%控股的子公司。

  5月28日,邯郸市住房保障和房产管理局在河北新闻网阳光理政栏目回复网友发表的《邯郸东部美的城无证销售不退房款》留言称 ,“经核实,美的新城项目违规预售问题,我局执法队已于2019年1月4日将该案件移交至经开区管委会进行处理。”

  据了解,邯郸东部美的城建设单位为邯郸市华美世纪房地产开发有限公司,根据天眼查显示,美的置业集团有限公司占其股份51%,河北邯郸世纪建设投资集团有限公司占其股份49%。

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